Location : est-ce qu’il est possible de transformer un bien nu en bien meublé ?
Par rapport aux autres types placements, l’investissement locatif est lucratif et fiable, permettant de réaliser jusqu’à 10 % de taux de rentabilité. Il consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. En France, un certain nombre de dispositifs sont en vigueur pour encourager ce type d’investissement.
Simplification d’accès au crédit immobilier
Les banques accordent un prêt immobilier dont le remboursement peut durer de 10 à 30 ans (voire 40 ans pour les jeunes investisseurs et les primo-accédants).
Généralement, l’emprunteur doit avoir un apport d’au moins 10 % de la somme requise, mais certaines banques proposent des offres de crédit intéressantes dont l’accord d’un prêt sans apport (prêt à 100 % ou à 110 %, couvrant les frais de notaire et les frais du dossier).
Pour en bénéficier, il faut que l’emprunteur remplisse un certain nombre de conditions : la solvabilité (un taux d’endettement inférieur ou égal à 35 %), sans litige lié aux comptes bancaires, le potentiel d’évolution salariale et la qualité du bien immobilier à acquérir.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
L’investisseur dans l’immobilier locatif bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Les dispositifs Pinel permettent au locateur d’un logement neuf (vente en l’état de futur achèvement ou en rénovation) de bénéficier jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.
Quant au dispositif Denormandie, elle permet au propriétaire qui rénove et met en location un immeuble dans un quartier ancien. Le taux de la réduction d’impôt est de 21 % pour un bien loué durant 12 ans.
Louer un bien nu ou meublé
Une habitation peut être louée vide, mais la location de bien meublé est tout à fait possible. Les deux types de location sont aussi intéressants l’un que l’autre et présentent aussi bien des avantages que des inconvénients.
La location nue ou vide (sans meuble)
La location vide, qui consiste à louer une habitation sans meuble est la plus courante. Le bien immobilier est loué en l’état. Le locataire est tenu d’aménager le logement. À la signature du contrat, le propriétaire est dans l’obligation de remettre les diagnostics du logement au locataire.
Pour une location vide, la durée minimale d’un bail est de 3 ans. En cas de rupture de contrat, le bailleur accorde une durée de préavis de 6 mois au locataire.
Si la rupture est à l’initiative du locataire, le préavis est de 1 à 3 mois. Mais le propriétaire peut réduire le bail à 9 ans si le logement est loué à un étudiant.
Si le bien est loué à une personne morale, la durée du bail est de 6 ans.
La souscription d’une assurance habitation est obligatoire pour le locataire dans le cas d’une location vide.
La mise en location d’un logement vide est plus facile et le turn-over est moins important, ce qui permet au propriétaire de profiter d’une perception de loyers régulière.
La location meublée
La location meublée est encore rare, mais attire de plus en plus de locataires en France. Du point de vue juridique, la location meublée consiste à mettre à disposition du locataire une habitation décente, suffisamment équipée pour en assurer une jouissance paisible. Le locataire pourra s’y installer uniquement avec ses affaires personnelles.
La location meublée est nettement plus élevée que la location nue et ne cesse de grimper chaque année, avec une moyenne de 3 %.
La durée du bail de location est plus souple en location meublée, soit d’une année. Il en est de même pour le préavis de départ (un mois).
La location meublée a également une rentabilité locative brute plus intéressante et bénéficie d’une fiscalité plus favorable. En effet, avec la location de meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, avec un système de déduction sur les revenus globaux (les charges de loyers générés, l’amortissement du prix d’achat des meubles et de l’immeuble).
